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祁阳县人民政府办公室关于印发《祁阳县住宅专项维修资金管理办法》的通知
  • 2015-10-19 00:00
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祁政办发〔2015〕6号

QYDR—2015—01005

 

各镇乡人民政府、街道办事处,各林场,县直有关单位:

《祁阳县住宅专项维修资金管理办法》已经县人民政府第28次常务会议研究通过,现印发给你们,请遵照执行。 

 

祁阳县人民政府办公室

2015年5月18日

 

祁阳县住宅专项维修资金管理办法

第一章 总则

第一条  为加强对住宅专项维修资金的管理,保障物业共用部位、共用设施设备的及时维修和正常使用,维护住宅专项维修资金所有者的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》等法律法规的规定,结合本县实际,制定本办法。

第二条  本县行政区域内住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督,适用本办法。

本办法实施前,未交存住宅专项维修资金的物业,不适用本办法。

第三条  本办法所称住宅专项维修资金,是指专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造的资金。

本办法所称物业共用部位,是指根据法律法规和房屋买卖合同规定的房屋共有部位。一般包括:房屋的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称共用设施设备,是指根据法律法规和房屋买卖合同规定的业主共有的附属设施设备。一般包括:电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四条  住宅专项维修资金实行专户存储、专款专用,其管理坚持所有权人决策和政府监督相结合的原则。

第五条  县房产局会同县财政部门负责本县住宅专项维修资金的监督管理工作。

县房产局物业管理办公室住宅专项维修资金管理中心(下称县维修资金管理中心)负责全县住宅专项维修资金的日常监管工作。

第二章 交存

第六条  同一物业管理区域内,有两户以上业主的物业,其业主应当按照合同约定交存住宅专项维修资金。

第七条  购房者购买预售商品房的应当在办理房屋入住手续前将首期住宅专项维修资金交存至住宅专项维修资金专户。房地产开发企业不得代收住宅专项维修资金。

房地产开发企业应当在办理房屋初始登记前将未出售的商品房首期住宅专项维修资金交存至住宅专项维修资金专户。

自建的房屋(一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外),房屋所有权人应当在办理房屋初始登记前将首期住宅专项维修资金交存至住宅专项维修资金专户。

第八条  商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金,住宅专项维修资金的交存标准:县级房屋建筑安装工程每平方米造价的6%。

出售公有住房的,售房单位按照售房款的20%,从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。房改房的业主交存首期物业维修资金的,按照所拥有物业的建筑面积当地房改成本的2%交存。

县房产局会同县财政局根据本县房屋建筑安装工程每平方米造价的变化情况,适时调整住宅专项维修资金的交存标准。

第九条  住宅专项维修资金由业主交存,属于业主所有。

已售出的公有住房的住宅专项维修资金由售房单位交存,属于售房单位所有;续交的,由业主交存,属于业主所有。

第十条  县维修资金管理中心在本县的商业银行开立住宅专项维修资金专户,以物业管理区域为单位设账,按房屋户门号设分户账;未划定物业管理区域的,以幢为单位设账,按房屋户门号设分户账;开立公有住房住宅专项维修资金专户的,以售房单位设账,按幢设分账,其中业主交存的,按房屋户门号设分户账。

第十一条  售房单位出售物业时,应在售楼处公示缴存住宅专项维修资金的时间、标准、范围、地点,并在房屋买卖合同中进行约定。

住宅专项维修资金,由业主直接到县维修资金管理中心交存,也可到开设自缴系统的银行交存。

第十二条  业主在办理房产证手续同时,必须将住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户,并到县维修资金管理中心开具《湖南省住宅专项维修资金专用收据》。

第十三条  商品房开发建设单位在办理房屋初始登记前,应督促购房业主将住宅专项维修资金和自留房屋的住宅专项维修资金全额交存到县住宅专项维修资金专户;公有住房售房单位应当在办理房屋登记手续前,将住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。

第十四条  未按本办法规定交存住宅专项维修资金的,公有住房售房单位或商品房开发建设单位不得将房屋交付购买人。业主办理房屋所有权登记时必须持《湖南省住宅专项维修资金专用收据》,否则,房屋登记部门不得受理房屋所有权初始登记、转移登记等申请。   

第十五条  业主分户维修资金账面、公有住房售房单位交清应交比例维修资金的分账账面,不足原交存30%的,应当由业主及时续交。

成立业主委员会的,续交方案由业主大会决定;未成立业主委员会的,续交方案由县维修资金管理中心决定,业主续交后的分户账面余额不得低于首期交存的额度。

第十六条  利用物业共用部位、共用设施设备进行经营所得的收益属于全体业主所有,可经业主大会同意后用于补充住宅专项维修资金。

第十七条  业主转让房屋所有权时,结余维修资金不予退还,随房屋所有权同时过户。因房屋拆迁或者其他原因房屋灭失后,维修资金代管单位应将维修资金账面余额按业主个人缴交比例退还给业主。 

第三章 使用

第十八条  住宅专项维修资金的使用,应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

第十九条  住宅专项维修资金应当专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造,不得挪作他用。

住宅专项维修资金的存储利息归业主所有;利用住宅专项维修资金购买国债等的增值收益,除按有关规定列支管理机构费用外,其余应当全部转入住宅专项维修资金归业主所有。管理费用列支办法由县房产局会同县财政局另行制定。

第二十条  房屋共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,坚持谁受益、谁负责的原则进行分摊,具体规定如下:

(一)一个物业区域内共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊;

(二)售后公有住房共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,从公有住房售房单位交存的住宅专项维修资金中支付,业主续交后由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊;

(三)房屋共用部位、共用设施设备维修、更新和改造,涉及尚未售出的商品房、公有住房,由商品房开发建设单位、公有住房售房单位按照尚未售出的商品房、公有住房的建筑面积,分摊维修、更新和改造费用。

(四)自建、代建房屋共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用,由房屋所有权人按照各自建筑面积的比例分担。

第二十一条  住宅专项维修资金使用按照以下程序办理:

(一)制定方案。物业服务企业或业主委员会(相关业主)根据实际情况提出维修和更新、改造方案。方案主要包括:维修和更新、改造的内容;工程预算;涉及户数;维修和更新、改造的组织方式。

(二)业主确认。维修和更新、改造方案应当经有利害关系人,即专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二的业主书面同意或业主委员会已经全体业主授权的书面使用意见,并在小区醒目位置公示7天。

(三)申请维修。物业服务企业或者业主委员会(相关业主),应当向县维修资金管理中心提出维修资金使用申请,并提交下列材料:维修和更新、改造申请报告;相关业主或业主委员会书面确认证明;使用维修资金业主签名表;维修和更新、改造方案公示证明;经业主或业主委员会同意的维修工程预算书;经业主或业主委员会审核签章的施工承包合同。

(四)组织实施。县维修资金管理中心派人现场察看核实,审核同意后,由物业服务企业或者业主代表或业主委员会组织实施。

(五)拨付资金。根据项目大小和金额,在施工中可先支付部分维修资金,待工程竣工后组织业主或业主委员会、施工企业及工程监理单位对工程质量进行验收,并签署验收报告,业主代表或业主委员会或者其委托具有专业资质的社会中介机构应当对工程决算进行审核,并出具审核证明,同时列出维修费用分摊明细表进行公示。县维修资金管理中心对验收报告、审核证明及维修费用分摊明细表核实后,将维修资金全部或余额部分拨付维修单位。

第二十二条  为保证工程质量和住宅专项维修资金的合理使用,小额维修项目可以采取简易方式,5万元以上维修项目提倡采取公开招标或者邀请招标等方式选择专业施工企业,并鼓励业主聘请专业工程造价咨询机构及工程监理机构对工程预算进行评估及对工程进行监理,所发生的费用从维修资金中列支。

第二十三条  发生下列情形之一,需要立即对物业项目进行维修和更新、改造的,维修费用可以直接从相关业主住宅专项维修资金中列支:

(一)电梯故障危及人身安全的;

(二)消防、电力、供水、供气系统出现功能障碍或者部分设备损坏严重等重大安全隐患或者紧急情况的;

(三)屋面、外墙防水局部损坏、渗漏严重的;

(四)楼体单侧外墙饰面脱落,玻璃幕墙炸裂等危及人身安全的;

(五)其他危及人身安全和房屋使用安全的紧急情况。

第二十四条  发生第二十三条规定的情形时,按照以下程序办理:

(一)物业服务企业、业主委员会或者相关业主向县房产部门提出书面申请;

(二)县房产部门收到申请后立即组织社区、物业服务企业及相关业主代表现场勘察;

(三)经勘察需要维修的,县房产部门通知物业服务企业、业主委员会或者相关业主立即组织维修,县维修资金管理中心按照核实的维修费用50%划转到维修单位;

(四)维修项目竣工后,县房产部门应当将维修情况在物业区域内醒目位置公示7日,公示期满后,县维修资金管理中心将维修费用余额划转到维修单位。

第二十五条  下列费用不得从住宅专项维修资金中列支:

(一)依法应当由建设单位或者施工单位承担的房屋共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用;

(二)依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;

(三)应当由当事人承担的因人为损坏及其他原因应当由当事人承担的修复费用;

(四)根据物业服务合同约定,属于物业服务内容的住宅共用部位、共用设施设备的日常维修和养护费用;

(五)法律法规及有关规定已明确由有关单位和个人承担的费用。

第四章 监督管理

第二十六条  县维修资金管理中心应当建立住宅专项维修资金查询制度,接受业主、公有住房售房单位对其分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和账面余额的查询。

县维修资金管理中心应当建立健全内部管理制度,确定专人对住宅专项维修资金进行财务管理和会计核算,确保资金安全。

第二十七条  《湖南省住宅专项维修资金专用收据》因产权过户的,凭受理凭证到县维修资金管理中心办理维修资金过户手续。

第二十八条  住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部有关规定。县财政部门应当加强对住宅专项维修资金的收支财务管理和会计核算执行情况的监督。

第二十九条  住宅专项维修资金的管理和使用,应当依法接受审计部门的审计监督。

第五章 法律责任

第三十条 公有住房售房单位有下列行为之一的,由县房产局责令限期改正:

(一)未按本办法第八条规定交存住宅专项维修资金的;

(二)违反本办法第十四条规定将房屋交付买受人的;

(三)未按本办法第二十条第(三)项规定分摊维修和更新、改造费用的。

第三十一条  商品房开发建设单位违反本办法第十四条规定将房屋交付买受人的,由县房产局责令限期改正;逾期不改正的,处以3万元以下的罚款。

商品房开发建设单位未按本办法第二十条第(三)项规定分摊维修和更新、改造费用的,由县房产局责令限期改正;逾期不改正的,处以1万元以下的罚款。

第三十二条 违反本办法规定,挪用住宅专项维修资金的,由县房产局追回挪用的住宅专项维修资金,没收违法所得,可以并处挪用金额2倍以下的罚款;涉嫌犯罪的,移送司法机关依法追究刑事责任。

物业服务企业挪用住宅专项维修资金,情节严重的,除按前款规定予以处罚外,还应由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

建设(房地产)主管部门和财政部门挪用住宅专项维修资金的,依据《住宅专项维修资金管理办法》等有关规定进行处理。

第三十三条 对违反住宅专项维修资金专用票据管理规定的行为,按照《财政违法行为处罚处分条例》的有关规定追究法律责任。

第三十四条 县房产局、县维修资金管理中心及其工作人员利用职务上的便利,收受他人财物或者其他好处,不依法履行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处的,依法依规给予处分;构成犯罪的,移送司法机关依法追究刑事责任。

第六章 附 则

第三十五条 本办法自公布之日起施行。

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