祁阳市自然资源局解读《祁阳市人民政府关于发布实施祁阳市城镇基准地价更新成果及集体建设用地基准地价评估成果的公告》_文件解读

确定并定期公布基准地价是政府的一项重要职责，是加强土地管理的一项重要基础性工作。基准地价的公布实施是政府管理土地资产、土地价格、征收税费以及引导土地交易市场的基础和依据。

一、城镇基准地价更新和集体建设用地基准地价评估的必要性

（一）城镇基准地价更新的必要性

1、社会经济发展的需要

地产市场是一个动态市场，随着我市经济的发展，城市地价水平发生了较大的变化，2019年祁阳县生产总值达到332.7亿元，较2015年增长38.35%；房地产投资、固定资产投资、规模以上企业增加值及全县社会消费品零售总额分别较2015年均有大幅上涨。原有基准地价已不能适应当前经济发展的水平，地价的杠杆作用不能充分发挥。因此，需要适时更新基准地价。

2、城市建设的需要

随着城市建设的不断发展，城市道路等基础设施不断完善，城市规模的扩大以及城市用地布局规划的影响，现有土地级别已不能满足地价管理的需求，我市深入实施“环境立市、产业强市、开放活市、科教兴市、依法治市”战略，大力发展城区新中心与南部开发区建设。因此，需要适时调整土地级别。

3、国家政策的需要

根据《城镇土地估价规程》（GB/T 18508—2014）、《湖南省国土资源厅办公室关于全面建立全省城镇基准地价体系的通知》（湘国土资办发〔2006〕90号）、《国土资源部办公厅关于实施<城镇土地分等定级规程>和<城镇土地估价规程>有关问题的通知》（国土资厅发﹝2015﹞12号）等文件要求，“基准地价每三年进行一次全面更新…超过三年未更新的基准地价，不得作为出让最低价标准确定的依据，不得作为宗地评估基准地价系数修正法的依据”。2019年8月，湖南省自然资源厅颁发了《关于转发<自然资源部办公厅关于部署开展2019年度自然资源评价评估工作的通知>的通知》（湘自然资办发﹝2019﹞77号），要求“加快建立全国政府公示自然资源价格体系，各省级自然资源主管部门要组织本行政区域内所有市（县）对基准地价完成全面更新，新发布的城镇基准地价要在一级地类的基础上细化表达，满足当地不同权利类型、不同利用类型地价管理需要。”

（二）、开展集体建设用地基准地价评估工作的必要性

1、为建立统一的建设用地市场奠定基础

农村土地市场和城镇土地市场的相互割裂，造成了地价体系的不连续性，给经济发展带来了障碍，也不利于“三农”问题的解决和社会主义新农村建设。合理的集体建设用地地价体系建设是关系到整个城乡统一土地市场建设的关键所在，是当前地价管理工作的重心。

2、为实现集体建设用地流转提供服务

合理的土地收益分配是集体建设用地流转的关键。评估集体建设用地基准地价，建立集体建设用地基准地价体系，可以为流转双方提供价格依据，为集体建设用地流转提供报务。

3、有利于宏观调控集体土地市场，指导地产交易

在对土地市场的管理中，常常会利用价格调节市场。目前在城镇国有建设用地市场中，价格手段已经运用得非常普遍，这是建立在成熟的国有建设用地市场价格体系的基础上的。同理，若是集体建设用地市场价格体系比较成熟和完善，政府就可以利用价格手段，调节农民集体建设用地的供需关系，对农民集体建设用地市场进行有效干预，从而保证集体建设用地市场健康、良性发展。

二、工作开展情况

为尽快完成基准地价更新和集体建设用地基准地价评估工作，我局于2019年10月9日以祁国土资﹝2019﹞45号文件《关于开展城镇基准地价更新和集体建设用地基准地价评估工作的请示》向市人民政府请示。2019年12月启动城镇基准地价更新工作，由市自然资源局牵头，相关单位要积极配合，及时提供有关资料。湖南万源土地房地产评估测绘有限公司为技术单位，2020年元月技术单位开展外业调查、收集整理资料、测算，于2020年5月形成初步成果，成果形成后经自然资源局与技术单位反复斟酌与修改完善。2021年2月5日上报省自然资源厅验收，2021年9月24日通报评审，2021年12月22日省厅下发备案文件，2022年1月6日祁阳市政府发文公布。

三、城镇基准地价更新和集体建设用地基准地价成果

（一）、城镇基准地价更新和集体建设用地基准地价评价范围。

1、此次基准地价城区更新范围为东至祁阳一中黄土岭，西至金沙湾（湘江河边），南至经济开发区，北至环城北路及新火车站，城区评估面积为48.16平方公里，较上轮45.87平方公里增加2.19平方公里，同时覆盖19个建制镇。

2、集体建设用地基准地价评估范围为祁阳市整个辖区

土地面积扣除所有国有土地和处于生态保护红线、永久基本农田保护红线、城镇开发边界“三条控制线”范围内的土地，以及虽为集体土地但已处于城市规划区范围内已纳入城镇基准地价范围的集体土地。

（二）土地级别的划定及级别基准地价

根据《土地利用现状分类》的要求，本次城镇基准地价用途分为商服用地、住宅用地、工矿仓储、公共管理服务用地四种。集体建设用地基准地价用途分为商服用地、住宅用地、工矿仓储用地三种。按照祁阳市城市总体规划中确定的祁阳市城发展战略以及城镇发展空间布局，遵循城市规划、服从区划调整，交界区域对接、结合市场交易、土地成本预算等原则，利用卫星地图等先进技术手段，确定本次祁阳市城区基准地价更新土地级别为4种用途，各用途对应5个级别基准地价。各乡镇的情况为：一等乡镇为4种用途3个级别，二等乡镇为4种用途3个级别，三等乡镇为4种用途2个级别。集体建设用地共分为一级二级三级三个级别，具体的级别范围描述见集体建设用地基准地价成果级别范围表。