一、必要性

 虽然我市农村住房建设快速发展，农民居住条件有了很大改善，农民生活质量普遍提高。但是，当前我市在农村住房建设管理中存在管理体制不顺、违法违规建房情形多、农村人居环境改善不明显等问题。按照党的十九大报告关于“实施乡村振兴战略、建设生态宜居美丽乡村”的要求，结合我市实际，有必要规范引导农村村民建房，加强农村住房建设管理，将农村住房建设纳入法治化轨道。

 二、编制依据

 依据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《村庄和集镇规划建设管理条例》（国务院令第116号）《湖南省居民自建房安全管理若干规定》《湖南省实施<中华人民共和国城乡规划法>办法》《湖南省农村住房建设管理办法》《湖南省人民政府办公厅关于<湖南省居民自建房安全管理若干规定>实施工作的意见》（湘政办发〔2023〕7号）《湖南省人民政府办公厅关于进一步加强农村住房质量安全监管的通知》（湘政办发〔2021〕78号）《湖南省限额以上居民自建房审批管理指南》《永州市乡村房屋建设管理条例》等有关法律法规和政策规定，结合本市实际，制定本办法。

 三、适用范围

 本市行政区域内国土空间规划城镇开发边界（县城和建制镇规划区）以外集体土地上农村村民新建、改建、扩建农村住房的建设活动及其监督管理，适用本办法。

 四、农村住房建设遵循的基本原则

 《办法》第三条规定：农村住房建设应当遵循规划先行、一户一宅、因地制宜、生态环保的原则，符合安全适用、节约用地的要求，体现当地历史文化、地域特色和乡村风貌。

 五、对“限额”农村建房的解释说明

 “限额”以上农村建房是指：三层及以上农村住房，工程投资额在30万元以上或建筑面积在300平方米以上的房屋。其他农村建房为“限额”以下农村建房。

 六、关于选址的要求

 《办法》第八条规定：农村住房建设，应当符合村庄规划。位于自然保护区、自然公园、文物保护单位、历史文化名村、传统村落等区域的，还应当符合相关保护规划。建房选址，应当尽量利用原有宅基地、空闲地和其他未利用地，避开地质灾害、洪涝灾害、地下采空等危险区域，严格控制切坡建房。

 《办法》第十六条还规定：禁止在下列区域建房：

 （一）永久基本农田区域；

 （二）饮用水水源一级保护区；

 （三）河道湖泊管理范围；

 （四）公路两侧建筑控制区；

 （五）法律、法规规定的其他禁止建房区域。

 七、关于建设规模的控制

 《办法》第十四条规定：严格控制农村村民建房用地面积，每户总用地面积标准为：农村村民每户宅基地面积标准涉及农用地最高不超过130平方米，使用耕地以外其他土地的，最高不超过180平方米，全部使用村内空闲地和原有宅基地的，最高不超过210平方米。

 控制建筑层数和建筑高度，农村住房建设底层层高不得超过4.2米，其余楼层层高不得超过3.3米，一般不得超过三层。农村住房原依法批准层数超过三层的，改（扩）建、重建后层数不得超过原依法批准层数，面积按前款规定执行。

 宅基地面积指主屋、附屋（单独的厨房、厕所等附属用房）等占用的面积。

 八、村民申请建房应具备的条件

 《办法》第十九条规定：村民有符合下列情形之一的，可以申请宅基地建房：

  （一）农村村民无宅基地，且符合一户一宅的；

  （二）具备分户条件，确需另立户建设住宅的；

  （三）现有住房属于危旧房需要拆除重建的；

  （四）原有住房因灾毁需要重建的；

  （五）因国家、集体建设需要迁建或者按政策实行移民搬迁的；

  （六）法律、法规、规章规定的其他情形。

 九、村民申请建房不予批准的情形

 《办法》第二十条规定：村民申请宅基地建房，有下列情形之一的，不予批准：

  （一）不是本集体经济组织成员的；

  （二）不符合村镇规划的；

  （三）不符合一户一宅规定或者分户建房条件的；

  （四）虽符合分户条件，但现有住房用地面积已达到分户建房用地合计面积标准的；

  （五）夫妻双方均为农业户口，双方户口未迁至同一集体经济组织，其中一方已有宅基地的；

  （六）原有住房出卖、出租、赠与或者以其他方式转让给他人，或者改作生产经营用途的；

  （七）所申请的宅基地存在权属争议的；

  （八）申请异地新建住房未承诺退出原有宅基地的；

  （九）申请人属于政府集中供养的孤寡老人、特困供养人员的；

  （十）申请建房用地已列入规划改造、征迁范围的；

  （十一）法律、法规、规章规定的其他不予批准的情形。

 十、建房应办理相关手续及审批流程

 《办法》第二十一条、第二十二条、第二十三条、第二十四条规定：“限额”以上农村建房，其新建、改（扩）建、重建应依法办理施工图审查、质量安全监督、施工许可、竣工验收备案等手续，市住房和城乡建设部门应在资料齐全后5个工作日内并联办理建设工程质量安全监督手续并核发建筑工程施工许可证，乡镇人民政府（街道办）应安排专人帮代办，乡镇人民政府（街道办）应在村民取得建筑工程施工许可证后5个工作日内，组织相关机构工作人员到现场进行免费定线放线、监督砌基。

 村民申请宅基地建房，应当以户为单位向所在村民小组（联组）提出书面申请进行评议和公示，无异议或异议不成立的提交村民委员会（社区）审查。审查通过后由村民委员会（社区）签署意见并指导农户填写《农村宅基地使用承诺书》和《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》，连同申请人身份证和户口簿、住宅建设工程设计方案或选用的政府免费提供的设计图等资料，报送乡镇人民政府（街道办事处）。乡镇人民政府（街道办事处）自收到村民申请建房材料之日起5个工作日内，组织进行初审和现场踏勘审查，然后组织相关机构联合会审，审批通过的，依法颁发《农村宅基地批准书》《乡村建设规划许可证》，及时将审批情况报市农业农村、自然资源、住房和城乡建设等部门备案。

 十一、村民建房的开工条件

 《办法》第十七条规定：村民应当按照审批要求建房。未经批准，不得擅自建房。

 十二、组织施工

 《办法》第二十六条规定：农村住房建设应当委托具有相应资质的建筑施工企业或取得培训合格证书的乡村建设工匠施工，并签订施工合同或协议，明确双方权利和义务，约定住房保修期和责任，设计、施工单位和乡村建筑工匠应当按照法律、法规、规章的规定以及合同的约定进行设计、施工。

 《办法》第二十七条规定：建筑施工企业或乡村建设工匠应当严格按照已审批的设计图纸、施工技术标准和操作规程等进行施工，确保施工安全。

 十三、施工管理

 《办法》第二十八条规定：村民要求使用不合格建筑材料、建筑构（配）件和设备的，乡村建设工匠或者建筑施工企业应当劝阻、拒绝。

 《办法》第二十九条规定：施工现场应当实行封闭管理。进入施工现场的人员须正确佩戴安全帽；楼层和楼梯间临边应按要求设置安全护栏；应当采用钢管材质的外脚手架，外架基础需硬化处理，外架首层及作业层应满铺脚手板，外立面应挂好安全网，严禁使用竹木脚手架。

 十四、竣工验收

 《办法》第二十四条、第二十五条规定：“限额”以上农村建房施工许可、质量安全监督、竣工验收备案可以由市住房和城乡建设部门联合乡镇人民政府(街道办）实施。

 “限额”以下农村建房由建设方组织工程参建各方进行竣工验收，通知属地乡镇人民政府(街道办）派人指导验收过程。

 相关政策：祁阳市人民政府办公室关于印发《祁阳市农村住房建设管理办法》的通知